空き家問題と注目の空き家管理ビジネス

空き家問題は結構深刻。
まだまだ参入できる空き家管理ビジネス。

不動産業・建築業専門セールスコピーライターの
尾畠悠樹です。

昨年あたりから、空き家問題が盛んにテレビで放映されています。ご覧になった方も多いのではないでしょうか?僕が住んでいる地域でもちらほら空き家があります。名古屋市でも人口が増えている地域なので、そんなに多い方ではないと思います。

しかし、兵庫の実家の近くには空き家がたくさんあります。過疎地域なので、どんどん増えています。うちの母方の実家も空き家になっていて、空き家バンクに登録していました。空き家バンクについてはこちらの記事をご参照ください。

なぜ、そんなに空き家が問題になっているのか?

– 空き家を放置すると、老朽化して倒壊するおそれがあり、危険だから。
– ゴミなどの不法投棄により臭いが発生して近所迷惑
– ねずみ、はえ、蚊などが発生して衛生上悪い
– 落書きされたり、窓ガラスが割られたりしたまま放置されると景観上悪い
– 動物が住みつき、ふん尿により臭いが発生して近所迷惑
– シロアリが大量発生して、近隣の住居にも飛来し悪影響を及ぼす

・・・・などなど

空き家って、多種多様な問題を及ぼすんですね…

空き家は増えているのか?

実際、空き家が増えているのか調べてみました。住宅・土地-平成25年住宅・土地統計調査参考にしました。元データはこちら

総住宅数に占める空き家の割合(空き家率)

空き家数の増加

空き家数の推移

昭和 38 年の 52 万戸から一貫して増加を続けており,平成 10 年には 576 万戸と 500 万戸を超え,25 年では 820 万戸となっているそうです。 また、総住宅数に占める空き家の割合(空き家率)も,昭和 38 年の 2.5%から一貫して上昇を続けており、48 年には5%を超え、その後平成 10 年には 11.5%と初めて 10%台となり、25 年では13.5%と、住宅のほぼ7戸に1戸が空き家となっているとのことです。

空き家は確実に増えており、すでに総住宅数の13.5%が空き家となっています。土地統計調査が5年おきなので、今年(平成30年)にも行われます。結果がどうなっているか気になるところですが、世帯数が平成27年にピークを迎え、減少傾向の今、空き家数はさらに増えているのではないかと推測できます。

空き家増加のメカニズム

所有者の死亡などで、空き家が発生します。その後、相続人がいないか、もしくは遠方に居住しえいる場合に空き家が継続します。相続人がなぜ空き家のままで放置しておくのでしょうか?原因として考えられることが3つあります。

①将来住もうと思っている
将来住もうと思っていたり、年に何回か帰省するときの別荘代わりとして使用するため、そのままにしているということが考えられます。

②解体費用が高い
戸建て住宅の解体費用は、だいたい坪あたり、3万〜4万円と言われています。仮に30坪の住宅の場合には90万円〜120万円の費用がかかってしまいます。

③建物があると土地の固定資産税が優遇される
建物があると、土地の固定資産税が最大で1/6に優遇される特例(地方税法349条の3の2 「住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例」)があります。

解体するのにも費用がかかり、さらに、解体すると固定資産税が増えるとなると、解体しようと思う人は少ないですよね。

④中古住宅のニーズが少ない
相続人も売れるなら売りたいとところですが、なかなか売れません。苦肉の策として、空き家バンクなどの仲介システムを整備していっていますが、地方の中古物件を買う人はなかなかいないのではないでしょうか。内の実家はカフェにしたいという希望があったようですが、話は進展していないようです。あんな場所で、カフェって…

空家等対策の推進に関する特別措置法とは?

このまま空き家を放置しておけない。ということで、国としても空き家対策を行うために平成26年11月27日に空き家対策特別措置法(正式には、空家等対策の推進に関する特別措置法)が交付されました。

空き家対策特別措置法では、国が空き家対策の基本方針を定め、市町村が国の基本方針に即した空き家対策計画を定めるというものです。

国が定めたガイドライン(「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針 )がこちら

このガイドラインのポイントは2つあると思います。

①「特定空家等」に対して勧告、執行措置が行われる
特に対策が必要な「特定空家等」にみなされると、市町村からの助言、指導、勧告、命令、最後には強制対処となり解体される事になります。もちろん、解体費用は所有者に請求されます。

特定空家等に対しての強制執行はすでに、60件ほど行われているようです。
空家等対策の推進に関する特別措 置法の施行状況等について

例えば、ググってみると、

台東区での略式代執行

神戸市での代執行

②「特定空家等」に対しては、固定資産税の特例対象から除外される
「特定空家等」に対して市町村から改善勧告があると、固定資産税の特例対象から除外されます。今までは、解体すると固定資産税が上がるまで、そのままにしていた方が多いと思いますが、今後は、空き家を適正に管理するか解体するか迫られる事になりそうですね。

特別措置の対象となる「特定空家等」とは?

ここでポイントとなるのが、「特定空家等」の定義です。「特定空家等」とみなされなければ、勧告、強制執行などは行われませんし、固定資産税も高くならないわけです。

ガイドラインによると、「特定空家等」は以下のような状態にある空き家と定義されています。

・そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
・そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
・適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

上記が具体的にあどういう状態可能かもガイドラインで説明されています。

まぁざっくりいうと、近所からクレームが出るような迷惑な空き家ってとことでしょうか。

空き家管理代行サービスたくさんあります

空き家特別措置法により、空き家の所有者は、空き家を適正に管理するか解体するか迫られる事になるわけです。

どちらを選ぶか?

解体するとなると、かなり高額な解体費用がかかります。そうなると、特定空家等」にみなされないように適正に管理する方を選ぶ方が多そう…

ということで、ちょっとしたブームになっているのが、空き家管理サービスなどの空き家管理ビジネスです。いろんな業態の会社が参入しています。空き家管理サービスはどういうことをやるかというと、通風、換気、清掃、不用品処分、点検、剪定、修理手配など様々なことを行ってくれます。

空き家管理サービスへの参入状況

空き家管理サービスへの参入状況

国土交通省が発表したこちらの資料を参照しています。

元々の業務主体が、地元の工務店、造園会社、不動産管理会社、ビルメンテナンス会社、警備会社、便利屋、NPO法人、シルバー人材センターなど様々です。

室内業務では、

空き家管理サービス室内業務

空き家管理サービス室内業務

室外業務では、

空き家管理サービス室外業務

空き家管理サービス室外業務

この分野、まだまだ参入余地がありそうですね。なんせ、空き家の総戸数は820万個ですから。全ての空き家が管理が必要かというとそうではないと思いますが、それでも市場は大きいのではないでしょうか。

空き家管理士という資格

空き家管理士という資格もあるようです。ザ・協会ビジネスって感じですね。別にこの資格がないと空き家管理ビジネスができないというわけではありません。

空き家管理士になるには、一般社団法人空き家管理士協会が行う、試験に合格しなければいけません。試験は、一般社団法人空き家管理市協会認定校の東京アーキテクトスクールで受験できるようです。

受験費用は、

空き家管理士試験受験費用

空き家管理士試験受験費用

東京アーキテクトスクールのサイトを参照

ほうほう、1級、2級があって、1級は、75,600円、2級は54,000円とのこと。結構しますね!

さらに、空き家管理士と名乗るためには、一般社団法人空き家管理市協会に12,000円払って登録しないといけません。しかも年間更新。きれ〜に協会ビジネスが構築されております。

まとめ

空き家管理が社会的に問題になっていることはよくわかりました。自分の実家でも問題になっているのですごく短な問題です。そして、こういった社会問題をチャンスととらえて参入企業が多いこともわかりました。空き家問題を調べて行く中で、こうやってビジネスチャンスを利用するんだと思うことがあり、とても勉強になりました。今後も空き家問題、空き家ビジネスに注目して行きたいと思います。


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