「IT重説」が2017年10月から本格運用開始

不動産会社に行かなくてもアパートを借りることができるようになります。
内見なしの契約獲得時代への突入。

不動産業・建築業専門セールスコピーライターの尾畠悠樹です。

2017年10月からいよいよ「IT重説」が運用開始します。

これまで宅地建物取引業法によって、宅地建物取引士が賃借人に対して、重要事項説明書を交付し、対面で説明を行わなければならないと決まっていました。

しかし、平成25年6月に閣議決定された「世界最先端IT国家創造宣言」を受けて、平成25年 12月に「IT利活用の裾野拡大のための規制制度改革集中アクションプラン」が策定。

この中で、不動産取引における重要事項説明に際しての対面原則の見直しが検証対象となり、インターネットを利用した重要事項説明に関しての具体的な方法や課題の対応策を検討することになりました。

その後、303社にて約1,000件のIT重説(テレビ会議、Skypeなど動画と音声を使って双方向にやり取りできるシステムを使って重要事項説明すること)が実施されました。

約1,000件の取引で問題ないとの検証結果がでたため、2017年10月からすべての宅建業者が「IT重説」を行うことができるようになります(ただし、賃貸契約に関する取引に限定。)

IT重説のメリット

重要事項説明を受けるためだけにわざわざ遠隔地から足を運ぶ必要がなくなります。近場なら負担にならないですが、遠くの大学でお子さんがアパートを借りる時や遠方へ転勤する場合には交通費や足を運ぶ時間を節約することができます。

宅健業者としても遠方のお客様との日程調整に気をもむ必要がなくなります。さらに、内見までリモートで行えるとしたら賃借人に全く会わずに契約が決まるといったことも可能になります。

VR画像や動画などの活用+IT重説により会わずに契約が決まることも十分可能になってきています。ITをうまく活用できる宅健業者にとってはビッグチャンスではないでしょうか。

IT重説を行うために宅建業者・取引士が行うべきこと

「IT重説」を行う上で宅建業者・取引士は以下のことを行う必要があります。

①双方向でやり取りできるIT環境

映像、音声共に双方向でやり取りできる必要があります。

具体的なIT機器やサービスは限定されていません。

②重要事項説明書等の事前交付

重要事項説明の実施に先立ち、説明の相手方に重要事項説明書等を事前に送 付している必要があります。重要事項説明書は、取引士が記名押印をした上で 、書面にて交付する必要があり、PDFファイル等による電子メール等での送信は認めらていません。

③説明前に、相手方のIT環境を確認する

取引士は、IT重説を行うに際して、

・相手方の映像や音声を取引士側の端末等で確認できること
(音声の意味が判別でき、静止画の状態が数秒続くことが連続しないこと)

・取引士側の映像や音声を説明の相手方の端末で確認できること
(音声の意味が判別でき、静止画の状態が数秒続くことが連続しないこと)

・説明の相手方に事前に送付している重要事項説明書等が、説明の相手方の手元 にあること等の確認を行う必要があります。

④取引士証を相手方が視認できたことの画面上での確認

取引士は、説明の相手方に対して、自身の取引士証をカメラにかざし、その内容を 相手方の画面上で確認してもらうことになります。

そのため、説明の相手方は、少なくと も画面に表示される氏名等の文字を読むことができるほか、取引士の画面上の顔と取 引士証の写真の顔と比べて同一人物であることが確認できることも必要です。

画面に表示させる取引士証は、顔写真、氏名及び登録番号等で足り、住所欄につ いては、取引士の個人情報保護の観点から、シールを貼ることも差し支えありません。

IT重説を行う上での留意事項

当事者間でのトラブルの回避から次のようなことに留意する必要があります。

①関係者からの同意

IT重説を行うには相手方の意向を確認する必要があります。個人情報保護の観点からも関係者(貸主、借主両方)署名による同意を取得した方が望ましと考えられています。

この書面による同意は、重要事項説明の度に行わなくても、最初に一回だけ包括的に取得しとけば問題ありません。

②相手方のIT環境の事前確認

利用するソフトウェによっては、OSやブラウザのバージョンが適合しない場合があります。事前に相手方のIT環境を確認する必要があります。

③説明の相手方が契約当事者本人であるかの確認

説明の相手方が、契約当事者本人等(その代理人を 含む。)であることは、重要事項説明における前提ともいえます。 IT重説による取引の場合には、取引士が契約当時者本人等と直接相対しないで契 約にいたるケースも想定されます。

そのため、重要事項説明の実施までに、相手方の身分を確認し、契約当事者本人等であることを確認することが求められます。

契約当事者本人等であることの確認は、IT重説の実施の段階で、例えば、運転免許証等社員証等で行うことが想定されます。

④説明の相手方に対する内覧の実施

トラブル防止のため内覧を勧めることが望ましいとされています。ただし、内覧は必須ではありません。賃借人が VR動画や画像などで十分に物件を理解し、納得しているのなら内覧を行わず契約することもあり得ると思います。

⑤録音・録画への対応

トラブル防止のためIT 重説中の映像や音声を録画・録音することは有効だと考えられています。しかし、個人情報保護の観点から以下のようなことに留意する必要があります。

・IT重説の実施中の状況について、録画・録音をする場合には、利用目的を可能な限り明らかにして、宅建業者と説明の相手方の双方了解のもとで行う。

・重要事項説明の実施途中で、録画・録音をすることが不適切であると判断される 情報が含まれる場合(例えば、説明の関係者の機微情報等が含まれる場合等)に ついては、適宜、録画・録音を中断する旨を説明の相手方にも伝え、必要に応じて 録画・録音の再開を行う。

・宅建業者が録画・録音により記録を残す場合、説明の相手方の求めに応じて、そ の複製を提供する。

国土交通交通省作成「賃貸取引に係るITを活用した重要事項説明 実施マニュアル」参照

IT重説での利用が予想されるサービス

■SkypeやLINEなどのメッセージングアプリ

■テレビ会議サービス

・ライフルホームズではビデオ通話を使ったオンライン内見とIT重説をセットにしたサービスを開始するそうです。
https://www.homes.co.jp/online/

■Facetimeなどのテレビ電話サービス

僕のオススメはSkypeです。
多くの方がアカウントを持っていますし、スマホアプリでも対応。
さらに、録画するアプリも充実しているので使い勝手はいいのではないでしょうか。

まとめ

「IT重説」どれくらいの業者が使い始めるでしょうか。僕の感覚ではIT業社はまだまだITのリテラシーが低い業界だと思います。

ですので、「IT重説」を使うには少し戸惑うように思います。

ただ、うまく使えばクソ忙しい不動産業者の業務効率化にも繋がりますし、ユーザーからの反響も大きいと思います。

しばらくは、「IT重説できること」がアピールポイントになると思います。


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